Чего ожидать от рынка недвижимости Усолья?

«Куплю квартиру» - таких объявлений в Усолье становится все меньше и меньше, зато тексты с содержанием «Продам квартиру» сплошь и рядом.

- В Усолье сейчас всё продается, только покупателей мало – говорят риэлторы – квартиры выставляются на продажу и по году, а то и больше ждут своих покупателей.

Такая ситуация особо наблюдалась до нынешней весны. Усольчане старались покинуть родной город и переезжали. Многие предпочитают покинуть родные места и перебраться в теплые края. Например, многие выбирают Краснодарский край. Усольчанин Александр Дирофеев, бывший военный, уйдя на пенсию, получив сертификат на приобретение квартиры, сразу же сделал выбор – Краснодар.

- Здесь тепло и работу найдет каждый, - пишет в социальных сетях Александр,- я здесь много усольчан встретил, но переезжают они чаще не в сам Краснодар, а в пригороды, там воздух чище и жары такой нет. Есть даже город под названием Ейск, так там целая улица наших земляков, так ее и назвали –«Усольская». Хотя местный климат не всем сибирякам подходит. Есть случаи, когда люди не выдерживая жару , уезжают назад.

Несколько лет назад была другая тенденция. Усольчане уезжали в Москву, Санкт-Петербург и в Новосибирск. Особенно стремились в Санкт-Петербург. Усольская семья Виласовых, продав в нашем городе жилье , уехала в северную столицу России.

- В Санкт-Петербурге, мы смогли приобрести только комнату на подселении, -рассказывает Ольга Виласова, - три года прожили, теперь назад в Сибирь хотим. Работа здесь есть, но , как правило, для приезжих она мало оплачиваемая, с устройством ребенка в детский сад проблем не было. Город красивый, но солнца не бывает почти и прохладно всегда. Мне здесь одиноко. Я скучаю по Байкалу и по усольчанам. Люди здесь другие, не такие добрые, как у нас в Сибири. Домой хочу.

Покидать Усолье люди начали с момента кризиса на «Усольехимпроме». Распродажа жилья началась в феврале прошлого года, когда стало ясно, что Химпром закрывается. Еще больше на рынке недвижимости появилось продаваемых квартир, когда «Силикон» приказал долго жить. Это произошло вначале осени 2013 года. На каждом втором доме можно было увидеть плакат или объявление о продаже квартиры. Мы решили выяснить, как сегодня ситуация на рынке недвижимости изменилась. Свою оценку специально для УсольеИнфо дает эксперт, директор агентства недвижимости «Континент» Антон Колегов.

Уже с весны ажиотажа по срочному оставлению города нет, перед новым годом люди дружно уезжали, даже страшно становилось, казалось, что город опустеет. А сейчас все утихло. Правда, движения на рынке недвижимости сильно нет. На продаже квартир больше, чем на покупке. Тут еще свою роль сыграла ипотека, сейчас ужесточили требования к ее предоставлению. А вообще в мае и до конца сентября всегда рынок недвижимости затихает. 

По словам Антона Колегова, май самый плохой месяц для риэлторов, в мае никто не хочет ни приобретать, ни покупать жилье. Летом людям тоже не до этого, В этот период все отдыхают или занимаются огородом. В сентябре отправляют детей в школу, собирают урожай, и только потом начинают решать вопросы , связанные с недвижимостью. 

Главная проблема любого рынка недвижимости – несоответствие цен на жилье уровню платежеспособного спроса. Проще говоря, жилье людям очень нужно (огромный неудовлетворенный спрос на недвижимость у молодых семей), но купить его они не могут – денег нет. А тех, у кого средства есть, и кто недвижимостью еще не обзавелся, – очень мало. Соответственно, как ни ограничено предложение жилья в Усолье – объемы жилищного строительства у нас по-прежнему низкие – платежеспособного спроса на все не хватает, особенно в периоды макроэкономических «встрясок», когда у населения падают и без того невысокие доходы. Ведь зарплата у среднестатистического жителя Усолья – 15 тысяч рублей. Накопить на жилье слишком сложно. 

Популярна сейчас ипотека. Это один из способов приобрести свое жилье. Особенно активно этим пользуются молодые семьи Усолья. 

Михаил Грохольский, генеральный директор агентства Недвижимости «Наш дом» уже на протяжении 14 лет является экспертом в области недвижимости, имеет офисы в Иркутске и Усолье-Сибирском, знает, все преимущества ипотечного кредитования.

-Ипотека – это получение  денежных средств через  различные кредитные инстанции  под залог приобретаемой  недвижимости. 

На сегодняшний  момент, банки могут предложить  заемщику несколько кредитных  продуктов, но если человек хочет  купить недвижимость, то самый  выгодный для него продукт - это  ипотечный кредит. 

Он самый  дешёвый, потому что самый  обеспеченный

Подробнее об ипотеке мы расскажем в июне.

Если проследить стоимость квартир и домов, например, в специальном разделе недвижимости на УсольеИнфо DOM.USOLIE.INFO, то становится понятно, что цены на квартиры в нашем городе по уровню всего приангарья невысокие.

На фото: Раздел по поиску недвижимости на сайте Usolie.info

-Самые дорогие квартиры в Привокзальном районе и на улице Молотовой, - говорит Антон Колегов, - затем идет улица Интернациональная, потом район Юбилейного. Самые дешевые цены на Каркасном, на улице Сеченова и в поселке Зеленом. В привокзальном на Красных партизан возраст домов 35 -40 лет, (на Луначарского чуть старше) ,домам улучшенной планировки, от 20 лет. На улице Молотовой дома такого же возраста и такой же серии, как на Красных партизан. Домам на Каркасном по 50 -60 лет. Квартиры на первых этажах спросом не пользуются, а потому они дешевле. Пятые этажи сейчас никого не пугают, потому что на многих домах капитально отремонтированы кровли. 

Обычная двухкомнатная квартира в Привокзальном районе (46 кв. м) , комнаты раздельные, этаж не первый и не пятый сейчас оценивается в 1 млн 200 тысяч рублей. Однокомнатная в привокзальном -900 тысяч рублей. Такие же цены и на улице Молотовой. Квартиры на улице Интернациональной стоят на 15% ниже. Если в поселке Каркасном продать трехкомнатную квартиру, то в Привокзальном можно приобрести только однокомнатную. По статистике раздела недвижимости Usolie.info чаще в продаже появляются двухкомнатные квартиры, а в разделе «куплю» популярны однокомнатные.

- Если продать квартиру в Усолье, - говорит Антон Колегов,- то в Ангарске на эти деньги еще что - то меньшее по площади можно купить, в Иркутске уже вряд ли. Но усольчане нашли выход. Они продают усольскую квартиру и покупают жилье в строящемся районе. Приобретают квартиры еще на этапе возведения котлована дома. Тогда можно купить за 900 тысяч однокомнатную (40 кв.м) например в строящихся Иркутских поселках Березовый или Луговом.

Как выяснилось, усольчане охотно идут на это и многие уже заселились в Березовый. Застройщики говорят, что половина этого иркутского поселка – бывшие жители Усолья и в основном молодежь. Жители города Усолья стараются своим детям – выпускникам ВУЗов или студентам купить жилье именно в стоящихся домах Иркутска. И это неудивительно, молодые усольчане не видят перспектив в нашем городе и стремятся в областной центр. Усольчанка Юлия Хохлунова окончила ВУЗ, работает в Иркутске, и конечно же жилье решила купить там.

-Мы с помощью раздела «Недвижимость» на УсольеИнфо продали в Усолье двухкомнатную квартиру, - рассказывает Юлия,- в привокзальном районе, хотели получить за нее 1млн 300 тысяч рублей, но смогли продать только за 1млн 200 тысяч, чтобы купить в Березовом пришлось сто тысяч добавлять. А теперь еще придется делать ремонт, ведь квартира с черновой отделкой, но зато своя и в Иркутске.

Тем более, что иногородний рынок первичного жилья развивается активными темпами и пользуется большим спросом, чем вторичное жилье. Каждый сегмент рынка имеет свои особенности и своего покупателя. Интерес к жилью в новостройках объясняется хорошим состоянием дома, новизной жилья, новыми коммуникациями и инженерными системами, а также улучшенной планировкой и высокой комфортностью.

Активным спросом пользуются в новостройках квартиры эконом-класса: однокомнатные квартиры небольших размеров, двухкомнатные квартиры площадью до 65 кв.метров и трехкомнатные квартиры правильной планировки площадью до 130 кв.метров.

В Усолье строительство домов тоже ведется, правда очень слабо и только по программе переселения из ветхого фонда.

Сейчас дома возводят на проспекте Комсомольском, на улице Шевченко и в поселке Зеленый. До 2017 года планируется сорок домов аварийного фонда снести и переселить. В новых квартирах заселятся переселенцы из поселка Зеленый. Несколько квартир будут выставлены на продажу. Практика показывает, что новые дома в Усолье, возведенные по программе переселения быстро приходят в негодность. В поселке Зеленый три новых дома уже трудно назвать новыми. Сами жители привели их в ужасное состояние всего за год-два существования. 

Дома в поселке Зеленый признаны аварийными и ждут переселения. Как только это стало известно, то они сразу же заинтересовали риэлторов, квартиры в Зеленом стали массово скупать. На каждом подъезде появились объявления: «Куплю квартиру в вашем доме». Покупают даже самые разбитые и давно нежилые квартиры.

-Это нехорошая тенденция, - говорит председатель комитета городского хозяйства Николай Антонов, - риэлторы идут на хитрость, сейчас купят разбитое жилье, потом получат взамен новенькое и будут втридорога продавать. Я обращаюсь к жителям поселка зеленый - не поддавайтесь на эти провокации, не продавайте квартиры, скоро вы получите ключи от новых.

Поселок Зеленый через три года должен обновиться, но это не значит, что проблема необходимости своего жилья для молодых семей Усолья будет решена. Решена будет наполовину лишь проблема аварийного фонда.

- Несколько лет назад у людей была мода переезжать в частные дома, - говорит Антон Колегов, - меняли квартиры на дома и делали это активно, сейчас такого нет. Покупая земельный участок или дом, нужно строиться, а это требует вложений.

Мониторинг усольской ситуации показывает, что в нашем городе люди, в основном, достатка ниже среднего. Конечно, у большинства есть свои квартиры, полученные еще в советские времена. Вот их то и стараются продать или обменять. Но обменом пользуются редко. Чаще это купля-продажа. 

Сегодня в Усолье почти сорок агентств недвижимости! Как говорят риэлторы, конкуренция большая, работы хватает не всем. Хотя заявки есть, и они в большей части касаются продажи. Продаются не только квартиры и дома, продаются и целые производственные площадки, бывшие заводы, их территории. Много объектов выставлено на продажу на Большой базе. Но покупателей пока нет.

Как изменится ситуация на рынке усольской недвижимости дальше, сказать сложно. Прогнозировать не берутся даже эксперты. Все зависит от того, будет ли хоть какое-то производство на химической площадке Усолья. И только тогда можно будет говорить о перспективах.

А хорошие перспективы нужны нашему городу, ведь большинство жителей все - таки хотят жить в родном Усолье, которому есть, чем похвастаться, это маленьких тихий уютный городок. Для сибиряков и климат в Усолье подходящий. Как говорится, где родился, там и пригодился. К тому же большинство домов в городе крепкие, качественные. Недвижимость может пользоваться спросом. УсольеИнфо будет продолжать тему, связанную с ситуацией по недвижимости. 

Ольга Клыкова

Фото Usolie.info