Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области напоминает, что перед подачей документов на государственную регистрацию сделки, которая затрагивает права и интересы несовершеннолетнего, законным представителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства для получения согласия на совершение данной сделки. При этом следует иметь в виду, что речь идет не только о жилых помещениях, а о любом недвижимом имуществе, в том числе о земельных участках, нежилых зданиях и т.д.
При обращении за государственной регистрацией сделки или прав за малолетнего ребенка (в возрасте до 14 лет) действует его законный представитель, который, вправе лично представлять его в процессе государственной регистрации либо выдать нотариально удостоверенную доверенность другому лицу на представление и получение документов в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
Несовершеннолетние в возрасте с 14 до 18 лет обращаются за государственной регистрацией сделки или права лично, либо через представителя, наделенного полномочиями нотариально удостоверенной доверенностью.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей, при этом допускается ее одобрение и в последующем.
Как правило, одобрение вышеуказанной сделки законным представителем, опекуном, попечителем несовершеннолетнего отражается в самом договоре, путем собственноручной надписи законного представителя о своем согласии.
При этом опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Таким образом, если происходит распоряжение недвижимым имуществом несовершеннолетнего, то на совершение сделки необходимо получить письменное разрешение органа опеки и попечительства. Это же правило распространяется и на дачу отказа законным представителем, опекуном, попечителем несовершеннолетнего от принадлежащих ему прав.
Например, требуется разрешение органов опеки и попечительства при даче отказа от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире или доли
недвижимого имущества родителем малолетнего ребенка, где ребенок является собственником. Аналогичная процедура должна быть соблюдена и при отказе несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет от права преимущественной покупки.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками, то есть сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде несовершеннолетних.
В Управлении отмечают, что не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями.
Согласие органа опеки и попечительства требуется также на отчуждение жилого помещения, если в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Следовательно, в случае проживания детей с родителями, которые не ограничены в родительских правах и не лишены таковых, отчуждение жилища, участником общей собственности на которое несовершеннолетний не является, может быть произведено без согласия органов опеки и попечительства.
При этом органы опеки и попечительства могут дать согласие на сделку с «условием».
Например, органами опеки разрешается продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, при условии одновременного приобретения на имя несовершеннолетнего другого жилья. В этом случае государственная регистрация договора купли-продажи квартиры несовершеннолетнего возможна только после приобретения на имя несовершеннолетнего указанного в распоряжении недвижимого имущества.
Или другой пример, разрешается продать имущество ребенка при условии последующего приобретения жилья, в данном случае препятствия для государственной регистрации сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего отсутствуют, и исполнение условия контролирует орган опеки и попечительства.
